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【REITs是什麼】怎麼買?8大優缺點分析,看REITs是否值得投資

by Reese
這篇會說明REITs是什麼?並就種類說明及優缺點分析,再來是REITs怎麼買?以及如果想投資台股及美股REITs,我推薦投資哪些標的,最後以過去的績效表現來探討是否需要在投資組合中配置REITs。

相較於投資門檻超高的房地產,透過投資REITs,股東雖然無法真正持有不動產,但是卻可以間接成為包租公、包租婆,賺取穩定股利收入!

那究竟REITs是什麼呢?這篇會針對以下5點內容做完整分享,最後假如你還在猶豫REITs是否值得投資的話,我也會採用2個面向的數據來分析給你看哦,那我們就開始吧!

  • REITs是什麼?
  • REITs有哪些種類?
  • REITs怎麼買?
  • 8大REITs優缺點整理
  • REITs值得投資嗎?

REITs是什麼?

REITs(Real Estate Investment Trust),中文稱為不動產投資信託,運作的方式是透過出租不動產來賺取租金,並將這些收入作為股息分發給股東。

不動產的種類除了各種類型的房地產之外,像是公寓住宅、飯店、辦公大樓、倉庫、零售業商場、醫療建築等等,還有包括通信基地台、光纖電纜、數據中心等等,種類非常多元。

REITs總共又有分為三種,大多是上面所說的「股權REITs(Equity REITs)」,也就是這些公司實質擁有這些不動產並將其出租,這篇也會以此為主。

另外一種「抵押REITs(Mortgage REITs)」則是屬於少數,公司並沒有實質擁有不動產,而是透過抵押借貸的方式向這些不動產的持有者提供資金,因此他們的收入是來自於淨息差,第三種則是上述兩種的混合。

REITs有哪些種類?

REITs主要包含以下8種,目前台股REITs大多屬於零售產業的不動產,因此如果想要分散投資的話,建議可以從美股REITs去了解,不同種類的REITs對經濟環境的反應也不同。

REITs種類

投資項目

零售業REITs

以購物中心、商場等為主,由於目前購物都陸續轉向使用線上的方式,導致必須以辦公室和其他非零售業的租戶來填充他們的空間,因此是否有主力的租戶就很重要。

住宅REITs

包括像美國的多戶住宅、公寓、學生宿舍等,其表現牽涉於是否有人口流入與就業機會的增長,當就業機會多,導致流入該城市的人口變多時,自然承租率就高,進而拉高租金的收益,因此中央地區自然會比郊區的租金收入更穩定。

醫療保健REITs

包含醫院、醫療中心、養老院、相關護理設施等等,隨著人口高齡化的關係讓這部分的需求持續增加,缺點是容易受到公共政策變化的影響。

工業REITs

主要是工業物流的管理和租賃,包含工廠、配送中心、倉庫、電子商務物流中心,讓客戶不需要自行建造或是購買工業建築,目前規模最大的REITs,Prologis就屬於工業REITs。

辦公室REITs

顧名思義是辦公地點的收購、開發、租賃和管理,透過擁有主力的承租戶可以獲得更長期的租約,進而獲得穩定的租金收入。

主要著力於中央商業區、大型辦公園區,或是特定專業需求,像是政府高安全需求建築、生命科學的實驗室等等。

飯店REITs

包含飯店、度假村、商務飯店、汽車旅館等,透過自行建立或收購的方式直接管理或是委託給第三方管理,從飯店內的住宿、會議場地、餐飲、停車場都屬於收入的來源,缺點是容易受旅遊淡旺季的影響。

多元化REITs

不專注於特定不動產,而是擁有上述多個不動產類型。

專業REITs

基本上除了上述以外的即屬於專業REITs,像是電影院、農田、賭場、戶外廣告。

REITs怎麼買?

REITs簡單來說就是將不動產證券化,因此可以直接像股票一樣透過證券商自由買賣,包含投資REITs公司或是REITs ETF都可以。

挑選REITs時要注意過去是否皆有穩定配發股息,甚至達到股息持續成長、不動產的出租率、租約的長期性,以及各產業的特性等。

並且將FFO作為重要指標之一,FFO指的是REITs的營運資金,將「淨收入加上折舊和攤銷的總額」後,「減去出售財產所獲得收益」即可得出FFO。

由於不動產和一般物品不同,它們的價值有可能會隨著時間的推移而增加,所以利用折舊來衡量REITs的價值並不準確,因此FFO將折舊與攤銷加回淨收入。

而扣除掉財產銷售的收益,是因為這些類型的銷售並非經常性的收入,REITs主要是以租金為收入來源,因此出售財產不應包含在REITs的表現衡量中。

一、台灣REITs

目前台灣REITs的數量很少,只有以下7檔,並且大多屬於零售產業的不動產,股價長年下來沒有什麼漲幅。

像最早發行的富邦一號(代號:01001T),是在2005年以10元掛牌,目前只有到17塊,雖然已連續配發17年的股息,但是股息大多落在0.4~0.5左右,並沒有成長趨勢。

台股REITs

投資標的

發起規模

成立日期

2022配息(殖利率)

富邦一號(01001T)

商辦、商場、住宅

58.3億

2005/3/1(17年)

0.48(2.68%)

國泰一號(01002T)

商辦、商場、旅館

139.3億

2005/9/23(17年)

0.37(1.98%)

新光一號(01003T)

商辦、百貨公司、商場、住宅

113億

2005/12/19(16年)

0.36(1.81%)

富邦二號(01004T)

商辦、廠辦

73.02億

2006/4/6(16年)

0.2(1.27%)

國泰二號(01007T)

商辦

72億

2006/10/2(16年)

0.23(1.19%)

圓滿一號(01009T)

商辦、商場

30億

2018/6/15(4年)

0.14(1.52%)

樂富一號(01010T)

商辦、購物中心

105億

2018/11/30(3年)

0.12(1.21%)

二、美股REITs

美股REITs的種類多、規模也大,假如不知道該如何挑選個股的話,也有投資全美國和國際市場的REITs ETF可以選擇。

你可以透過國內券商做複委託,也就是代替你下單買賣美股,或者直接自行申請美股券商帳戶,這樣就完全不需要下單手續費,而且還可以做股息自動再投入。

REITs優點

一、作為穩定收入來源之一

台股REITs規定每年要配發一次股息,殖利率大約2、3%,比方說富邦一號跟國泰一號都已經連續配發了16年的股息。

以美股REITs來說,美國法令則是有要求公司必須將90%的收益分配給股東,因此讓投資人可以利用REITs領取穩定的股利,對於喜歡投資股息股的人來說,REITs就是熱門選項之一。

二、風險分散、投資門檻低

對於一般散戶來說,實際投資房地產的單價高且流動性差,等於你的資金就被綁在那裡,無法拿來做更多元的運用。相比之下,REITs投資門檻就低非常多,不過同時也代表你無法實際擁有這些不動產。

延伸閱讀:先買房還是先投資股票?順序顛倒,你可能就錯失財富大增的機會

三、投資多元化

一般投資人頂多能購買公寓住宅以及店面,但是透過REITs可以投資到各種不同類型和不同產業的不動產,也可以利用REITs ETF來分散風險。

以美國著名的Realty Income Corp(代號:O)這家公司為例,主要以零售業為主,比方說超市、便利商店、餐廳、健身房、電影院等等,總共包含1千多家客戶及70種行業類別。

REITs的優點之一為投資多元化,一般投資人頂多能購買公寓住宅以及店面,但是透過REITs可以投資到各種不同類型和不同產業的不動產,也可以利用REITs ETF來分散風險。
以美國著名的Realty Income Corp(代號:O)這家公司為例,雖然主要以零售業為主,但也分散到了1千多家客戶及70種行業類別,比方說超市、便利商店、餐廳、健身房、電影院等等。
Realty Income Corp客戶產業類別 / 圖片出自:Realty Income

著名的客戶包含美國最大的連鎖藥局Walgreens、7-11、FedEx、美國最大的食品零售商Walmart等等。

REITs的優點之一為投資多元化,以美國著名的Realty Income Corp(代號:O)這家公司為例,雖然主要以零售業為主,但也分散到了1千多家客戶及70種行業類別,比方說超市、便利商店、餐廳、健身房、電影院等等。著名的客戶包含美國最大的連鎖藥局Walgreens、7-11、FedEx、美國最大的食品零售商Walmart等等。
Realty Income Corp前20客戶 / 圖片出自:Realty Income

四、免證交稅、具節稅效果

投資台股REITs,在賣出時並不需要繳交0.3%的證交稅給政府,並且台股REITs的配息被歸列為利息所得,而非股利所得。

它所採用的是10%分離課稅,因此配息不會被計入個人綜合所得稅,也不用繳交二代健保補充保費,對於高資產族群來說就可以達到節稅的效果。

不過美股REITs則不同,雖然使用大多美股券商買賣上市股票及ETF皆不需要手續費,也沒有資本利得稅,也就是賣出時不需要依賺取的價差扣稅,但是會被收取30%的股息稅

REITs缺點

一、低成長

以美股REITs來說,因為已經將90%的獲利發給股東,所以只剩下10%的收入可以拿去運用,在只有少數資金可用作擴大規模、購買新資產的情況下,便造成公司成長速度緩慢,自然股價上升的速度也就不快。

二、受市場景氣影響

市場景氣不好的時候,會影響到商場、購物中心等等的承租率,進而導致REITs的收益下降,比方說疫情的時候就造成許多店家倒閉,以及因生意影響而無法支付租金。

同時地段的發展也會影響,即便這個商圈現階段很繁榮,也不代表未來會一直如此,比方說台北東區、天母等等。

三、管理團隊能力

如果房地產的所有權屬於你自己,那麼承租不出去的時候,你會想辦法就問題點改善,比方說更新裝潢、委託仲介、調降價格等等。

但是REITs是由管理團隊經營,而且不是只有一兩項不動產,而是大量的不動產需要管理及出租,因此他們是否能達到高出租率就會影響到REITs的績效。

四、漲幅波動大

REITs的走勢與股票幾乎相同,而且上下波動的幅度又再更大,因此雖然長期持有REITs有機會獲得更高的報酬,但同時風險也更高。

REITs值得投資嗎?

如果是以資產配置的角度來看,希望透過不同特性的資產來達到降低投資組合波動的話,我這邊以投資全美國REITs的指數基金(代號:VGSIX)和美國整體股市ETF(代號:SPY)來做比較分析。

以過去的表現來看,在2000~2002年網路泡沫的時候,美國股市大跌,而REITs卻呈現上漲。

  • 2000年:SPY -9.73%;VGSIX 26.35%
  • 2001年:SPY -11.75%;VGSIX 12.35%
  • 2002年:SPY -21.59%;VGSIX 3.85%

但是在2008年金融海嘯的時候,美國股市(藍)和REITs(紅)在2008年都呈現大幅下跌,並且都在2009年強力反彈。

  • 2008年:SPY -36.81%;VGISX -37.05%
  • 2009年:SPY 26.36%;VGISX 29.58%
是否需要配置REITs?以過去的表現來看,在2000~2002年網路泡沫的時候,美國股市大跌,而REITs卻呈現上漲。但是在2008年金融海嘯的時候,美股和REITs在2008都呈現大幅下跌,並且都在2009年強力反彈。
SPY與VGSIX年度報酬率 / 圖片出自:Portfoliovisualizer

以下為1997至今(2022/06/14)加入REITs的投資組合表現差異。

  • Portfolio 1(藍線):100% SPY
  • Portfolio 2(紅線):80% SPY+20% VGSIX
  • Portfolio 1(藍線):100% VGSIX

顯示投資組合當中加入20%的REITs,可以獲得平均9.21%的年化報酬率,是三者當中最高的,不過最大下跌幅度也會比單純投資SPY來得高一點點,100% SPY的最大下跌是-50.80,加入20%的REITs則為-53.61%。

雖然在2000~2002年的時候,REITs和美國股市表現呈現負相關性,可以達到避險的作用,讓Portfolio 2的下跌幅度減少。

不過在後來,REITs幾乎呈現與股市呈現同步上漲與下跌,除了2020年以外,當年由於Covid-19的關係,VGSIX當年度報酬率為-4.78%,而SPY為18.37%,不過VGSIX在隔年2021年也有更強力的反彈。

是否需要配置REITs?顯示投資組合當中加入20%的REITs,可以獲得年化報酬率9.21%的年化報酬率,是三者當中最高的,不過最大下跌幅度也比單純SPY來得高一點點。雖然在2000年2002年的表現呈現負相關性,讓Portfolio 2的下跌幅度減少,不過在後來幾乎呈現與股市呈現同步上漲與下跌,除了2020年3月以外,由於Covid-19的關係,VGSIX當年度報酬率為-4.78%,而SPY為18.37%。
投資組合加入REITs的差別 / 圖片出自:Portfoliovisualizer

因此如果想透過在投資組合中配置一部分的REITs來降低整體的波動性,以近幾年的表現來看是無法達成這樣的功效的。

那如果以透過REITs獲取更高報酬機會的角度來看,就要注意配置的比率是否符合你的風險承受能力,以及你是否能夠接受會被扣除30%的股息稅。

最後,假如你想靠投資增加被動收入卻因為害怕遇到股市下跌而不敢開始,或者即便已經開始投資卻常常感到焦慮,指數型基金之父,John Bogle曾在他的書中提到:「成功投資講求的是常識」,只是大多數的人往往把投資股票想得太複雜。

因此我統整了5個投資新手必備的「基本常識」(投資新手並非以投資時間的長短來看,而是你的觀念正不正確哦),只要輸入你的名字和Email就可以免費領取。

總複習

1.REITs是一種將不動產證券化的投資方式,相較於單一投資不動產的門檻、風險高,REITs可以達到多元化投資和風險分散。

2.目前台灣REITs大多都屬於零售產業的不動產,除了容易受景氣影響之外,目前商店陸續轉往線上購物的方式,因此未來發展的不確定比較高,建議可以往美股REITs了解。

3.雖然過去REITs的走勢與股票相反,可以達到降低投資組合波動的效用,但是近幾年兩者的走勢越來越呈現同步狀態,加上REITs的上下波動程度又更大,因此如果想配置部分的REITs,務必注意是否在自己的風險承受能力範圍內。

那以上就是REITs的分享,如果對內容有任何疑問或是想法的話都歡迎在下方留言讓我知道哦~

免責聲明:所有投資都有風險,本文為分享個人觀點,不代表任何形式投資建議,投資之前務必自行研究判斷。

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