相較於投資門檻超高的房地產，透過投資REITs，股東雖然無法真正持有不動產，但是卻可以間接成為包租公、包租婆，賺取穩定股利收入！
那究竟REITs是什麼呢？這篇會針對以下5點內容做完整分享，最後假如你還在猶豫REITs是否值得投資的話，我也會採用2個面向的數據來分析給你看哦，那我們就開始吧！
- REITs是什麼？
- REITs有哪些種類？
- REITs怎麼買？
- 8大REITs優缺點整理
- REITs值得投資嗎？
內容目錄
REITs是什麼？
REITs(Real Estate Investment Trust)，中文稱為不動產投資信託，運作的方式是透過出租不動產來賺取租金，並將這些收入作為股息分發給股東。
不動產的種類除了各種類型的房地產之外，像是公寓住宅、飯店、辦公大樓、倉庫、零售業商場、醫療建築等等，還有包括通信基地台、光纖電纜、數據中心等等，種類非常多元。
REITs總共又有分為三種，大多是上面所說的「股權REITs(Equity REITs)」，也就是這些公司實質擁有這些不動產並將其出租，這篇也會以此為主。
另外一種「抵押REITs(Mortgage REITs)」則是屬於少數，公司並沒有實質擁有不動產，而是透過抵押借貸的方式向這些不動產的持有者提供資金，因此他們的收入是來自於淨息差，第三種則是上述兩種的混合。
REITs有哪些種類？
REITs主要包含以下8種，目前台股REITs大多屬於零售產業的不動產，因此如果想要分散投資的話，建議可以從美股REITs去了解，不同種類的REITs對經濟環境的反應也不同。
REITs種類 | 投資項目 |
零售業REITs | 以購物中心、商場等為主，由於目前購物都陸續轉向使用線上的方式，導致必須以辦公室和其他非零售業的租戶來填充他們的空間，因此是否有主力的租戶就很重要。 |
住宅REITs | 包括像美國的多戶住宅、公寓、學生宿舍等，其表現牽涉於是否有人口流入與就業機會的增長，當就業機會多，導致流入該城市的人口變多時，自然承租率就高，進而拉高租金的收益，因此中央地區自然會比郊區的租金收入更穩定。 |
醫療保健REITs | 包含醫院、醫療中心、養老院、相關護理設施等等，隨著人口高齡化的關係讓這部分的需求持續增加，缺點是容易受到公共政策變化的影響。 |
工業REITs | 主要是工業物流的管理和租賃，包含工廠、配送中心、倉庫、電子商務物流中心，讓客戶不需要自行建造或是購買工業建築，目前規模最大的REITs，Prologis就屬於工業REITs。 |
辦公室REITs | 顧名思義是辦公地點的收購、開發、租賃和管理，透過擁有主力的承租戶可以獲得更長期的租約，進而獲得穩定的租金收入。 主要著力於中央商業區、大型辦公園區，或是特定專業需求，像是政府高安全需求建築、生命科學的實驗室等等。 |
飯店REITs | 包含飯店、度假村、商務飯店、汽車旅館等，透過自行建立或收購的方式直接管理或是委託給第三方管理，從飯店內的住宿、會議場地、餐飲、停車場都屬於收入的來源，缺點是容易受旅遊淡旺季的影響。 |
多元化REITs | 不專注於特定不動產，而是擁有上述多個不動產類型。 |
專業REITs | 基本上除了上述以外的即屬於專業REITs，像是電影院、農田、賭場、戶外廣告。 |
REITs怎麼買？
REITs簡單來說就是將不動產證券化，因此可以直接像股票一樣透過證券商自由買賣，包含投資REITs公司或是REITs ETF都可以。
挑選REITs時要注意過去是否皆有穩定配發股息，甚至達到股息持續成長、不動產的出租率、租約的長期性，以及各產業的特性等。
並且將FFO作為重要指標之一，FFO指的是REITs的營運資金，將「淨收入加上折舊和攤銷的總額」後，「減去出售財產所獲得收益」即可得出FFO。
由於不動產和一般物品不同，它們的價值有可能會隨著時間的推移而增加，所以利用折舊來衡量REITs的價值並不準確，因此FFO將折舊與攤銷加回淨收入。
而扣除掉財產銷售的收益，是因為這些類型的銷售並非經常性的收入，REITs主要是以租金為收入來源，因此出售財產不應包含在REITs的表現衡量中。
一、台灣REITs
目前台灣REITs的數量很少，只有以下7檔，並且大多屬於零售產業的不動產，股價長年下來沒有什麼漲幅。
像最早發行的富邦一號(代號：01001T)，是在2005年以10元掛牌，目前只有到17塊，雖然已連續配發17年的股息，但是股息大多落在0.4～0.5左右，並沒有成長趨勢。
台股REITs | 投資標的 | 發起規模 | 成立日期 | 2022配息(殖利率) |
富邦一號(01001T) | 商辦、商場、住宅 | 58.3億 | 2005/3/1(17年) | 0.48(2.68%) |
國泰一號(01002T) | 商辦、商場、旅館 | 139.3億 | 2005/9/23(17年) | 0.37(1.98%) |
新光一號(01003T) | 商辦、百貨公司、商場、住宅 | 113億 | 2005/12/19(16年) | 0.36(1.81%) |
富邦二號(01004T) | 商辦、廠辦 | 73.02億 | 2006/4/6(16年) | 0.2(1.27%) |
國泰二號(01007T) | 商辦 | 72億 | 2006/10/2(16年) | 0.23(1.19%) |
圓滿一號(01009T) | 商辦、商場 | 30億 | 2018/6/15(4年) | 0.14(1.52%) |
樂富一號(01010T) | 商辦、購物中心 | 105億 | 2018/11/30(3年) | 0.12(1.21%) |
二、美股REITs
美股REITs的種類多、規模也大，假如不知道該如何挑選個股的話，也有投資全美國和國際市場的REITs ETF可以選擇。
你可以透過國內券商做複委託，也就是代替你下單買賣美股，或者直接自行申請美股券商帳戶，這樣就完全不需要下單手續費，而且還可以做股息自動再投入。
REITs優點
一、作為穩定收入來源之一
台股REITs規定每年要配發一次股息，殖利率大約2、3%，比方說富邦一號跟國泰一號都已經連續配發了16年的股息。
以美股REITs來說，美國法令則是有要求公司必須將90%的收益分配給股東，因此讓投資人可以利用REITs領取穩定的股利，對於喜歡投資股息股的人來說，REITs就是熱門選項之一。
二、風險分散、投資門檻低
對於一般散戶來說，實際投資房地產的單價高且流動性差，等於你的資金就被綁在那裡，無法拿來做更多元的運用。相比之下，REITs投資門檻就低非常多，不過同時也代表你無法實際擁有這些不動產。
三、投資多元化
一般投資人頂多能購買公寓住宅以及店面，但是透過REITs可以投資到各種不同類型和不同產業的不動產，也可以利用REITs ETF來分散風險。
以美國著名的Realty Income Corp(代號：O)這家公司為例，主要以零售業為主，比方說超市、便利商店、餐廳、健身房、電影院等等，總共包含1千多家客戶及70種行業類別。
著名的客戶包含美國最大的連鎖藥局Walgreens、7-11、FedEx、美國最大的食品零售商Walmart等等。
四、免證交稅、具節稅效果
投資台股REITs，在賣出時並不需要繳交0.3%的證交稅給政府，並且台股REITs的配息被歸列為利息所得，而非股利所得。
它所採用的是10%分離課稅，因此配息不會被計入個人綜合所得稅，也不用繳交二代健保補充保費，對於高資產族群來說就可以達到節稅的效果。
不過美股REITs則不同，雖然使用大多美股券商買賣上市股票及ETF皆不需要手續費，也沒有資本利得稅，也就是賣出時不需要依賺取的價差扣稅，但是會被收取30%的股息稅。
REITs缺點
一、低成長
以美股REITs來說，因為已經將90%的獲利發給股東，所以只剩下10%的收入可以拿去運用，在只有少數資金可用作擴大規模、購買新資產的情況下，便造成公司成長速度緩慢，自然股價上升的速度也就不快。
二、受市場景氣影響
市場景氣不好的時候，會影響到商場、購物中心等等的承租率，進而導致REITs的收益下降，比方說疫情的時候就造成許多店家倒閉，以及因生意影響而無法支付租金。
同時地段的發展也會影響，即便這個商圈現階段很繁榮，也不代表未來會一直如此，比方說台北東區、天母等等。
三、管理團隊能力
如果房地產的所有權屬於你自己，那麼承租不出去的時候，你會想辦法就問題點改善，比方說更新裝潢、委託仲介、調降價格等等。
但是REITs是由管理團隊經營，而且不是只有一兩項不動產，而是大量的不動產需要管理及出租，因此他們是否能達到高出租率就會影響到REITs的績效。
四、漲幅波動大
REITs的走勢與股票幾乎相同，而且上下波動的幅度又再更大，因此雖然長期持有REITs有機會獲得更高的報酬，但同時風險也更高。
REITs值得投資嗎？
如果是以資產配置的角度來看，希望透過不同特性的資產來達到降低投資組合波動的話，我這邊以投資全美國REITs的指數基金(代號：VGSIX)和美國整體股市ETF(代號：SPY)來做比較分析。
以過去的表現來看，在2000～2002年網路泡沫的時候，美國股市大跌，而REITs卻呈現上漲。
- 2000年：SPY -9.73%；VGSIX 26.35%
- 2001年：SPY -11.75%；VGSIX 12.35%
- 2002年：SPY -21.59%；VGSIX 3.85%
但是在2008年金融海嘯的時候，美國股市(藍)和REITs(紅)在2008年都呈現大幅下跌，並且都在2009年強力反彈。
- 2008年：SPY -36.81%；VGISX -37.05%
- 2009年：SPY 26.36%；VGISX 29.58%
以下為1997至今(2022/06/14)加入REITs的投資組合表現差異。
- Portfolio 1(藍線)：100% SPY
- Portfolio 2(紅線)：80% SPY＋20% VGSIX
- Portfolio 1(藍線)：100% VGSIX
顯示投資組合當中加入20%的REITs，可以獲得平均9.21%的年化報酬率，是三者當中最高的，不過最大下跌幅度也會比單純投資SPY來得高一點點，100% SPY的最大下跌是-50.80，加入20%的REITs則為-53.61%。
雖然在2000～2002年的時候，REITs和美國股市表現呈現負相關性，可以達到避險的作用，讓Portfolio 2的下跌幅度減少。
不過在後來，REITs幾乎呈現與股市呈現同步上漲與下跌，除了2020年之外(當年由於Covid-19的關係，VGSIX當年度報酬率為-4.78%，而SPY為18.37%，不過VGSIX在隔年2021年也有更強力的反彈)。
因此如果想透過在投資組合中配置一部分的REITs來降低整體的波動性，以近幾年的表現來看是無法達成這樣的功效的。
那如果以透過REITs獲取更高報酬機會的角度來看，就要注意配置的比率是否符合你的風險承受能力，以及你是否能夠接受會被扣除30%的股息稅。
最後，假如你想利用被動投資ETF來穩定獲利，卻不知道該如何達成，我為你整理了「5個投資新手必備的獲利關鍵」，讓你即使碰到股市下跌，也能用ETF創造穩定的被動收入，現在只要在下方表格輸入你的名字和Email就可以免費領取哦！
總複習
- REITs是一種將不動產證券化的投資方式，相較於單一投資不動產的門檻、風險高，REITs可以達到多元化投資和風險分散。
- 目前台灣REITs大多都屬於零售產業的不動產，除了容易受景氣影響之外，目前商店陸續轉往線上購物的方式，因此未來發展的不確定比較高，建議可以往美股REITs了解。
- 雖然過去REITs的走勢與股票相反，可以達到降低投資組合波動的效用，但是近幾年兩者的走勢越來越呈現同步狀態，加上REITs的上下波動程度又更大，因此如果想配置部分的REITs，務必注意是否在自己的風險承受能力範圍內。
那以上就是REITs的分享，如果對內容有任何疑問或是想法的話都歡迎在下方留言讓我知道哦～
相關文章：
➤【現金股利、股票股利怎麼算/領？】忽略這1點你根本沒賺到股利
➤【殖利率是什麼】怎麼計算？3個挑選高殖利率股不可不知的陷阱
➤【單筆投入VS定期定額】這項所面臨的風險，可能讓報酬差1倍多
免責聲明：所有投資都有風險，本文為分享個人觀點，不代表任何形式投資建議，投資之前務必自行研究判斷。
