Home 理財入門 先買房還是先投資股票?順序顛倒,你可能就錯失財富大增的機會

先買房還是先投資股票?順序顛倒,你可能就錯失財富大增的機會

by Reese
好不容易存到一桶金,應該先買房還是買股票投資?我會推薦你先買股票再買房,想知道原因以及投資方法的話,我在這篇會詳細說明並作出分析比較給你看,不論你是想買房自住還是靠投資房地產賺錢,都可以在這裡獲得解答哦。

好不容易存到一桶金,應該先買房還是先投資股票呢?現在不買房以後會不會更買不起?

答案是我會推薦你先投資股票再買房,想知道原因以及投資方法的話,我在這篇會詳細說明並作出分析比較給你看,總共會包含以下8項內容,那我們就開始吧!

  • 先買房還是想投資股票?
  • 我推薦先投資股票的原因
  • 買房自住需要考量的3大要點
  • 現在不買房,以後會不會買不起
  • 現在買房很難再賺價差?
  • 想靠出租房屋賺取房租可行嗎?
  • 先投資股票的好處
  • 投資股票的風險

先買房還是先投資股票?

究竟要先買房還是先投資股票?首先要釐清的是,你買房是為了投資還是自住?基本上現在大多數年輕人在擁有付出頭期款的能力下,都是以有自住房為目的。

大部分出自於傳統觀念就是認為結婚的時候,有能力的話就自己買房子住是最好的,也避免年老的時候租不到房子,部分則是出自於現有租房的情況不理想,比方說房東可能不想租了。

但是你知道嗎?除非你是想買房投資用,否則自用住宅並不屬於資產,而是屬於「負債」,因為它並沒有辦法為你帶來收益,並且在將房貸繳清之前,只會一直從你的口袋將錢拿走。

加上現在想靠買房賺價差越來越困難,除非你買在具有優勢的城市和地段,未來有機會持續漲價,並且還要能夠賣出,屆時可以賺取到價差,那麼這樣的情況下它才屬於資產。

不過如果你是抱持著這樣的想法,那你要知道買房相較投資股票來說,風險是非常大幅增加的,因為股票的單價低、流動性高,你可以透過資產配置來分散風險,但是房地產的單價高、流動性低,大多數人只能單壓在一間房地產上,造成投資風險極大。

當然如果你買在六都,而且又是蛋黃區,那基本上房價應該是只會越來越貴,但是同時你要能夠負擔的成本也會大大提高,在貸款的時候你是否有這樣的還款能力也是一個問題。

我推薦先投資股票的原因

從上述的種種原因看來,我會推薦你先投資股票,但這並不代表你就不能買房,畢竟隨著年紀的增加,住在自己的房子會比較安心也能自由裝潢。

先投資股票的原因是以「現金流」的角度來看,最差的現金流循環是在每個月收入進來之後,這些錢只會經過兩個地方,就是「支出」和「負債」,這些錢只會不斷流出去,只有一次性的效用,永遠不會長大,這是窮人與中產階級的現金流。

而有錢人的現金流是利用收入不斷的將「資產」增加,並靠這些資產來產生「被動收入」,比方來說,每次薪水進來就提撥30%做投資,透過長年下來的存股,這些股票所產生的股息就可以成為你的被動收入。

或者透過投資ETF,在長年的投資下,未來可依股市的狀況,每年提領3~5%作為你的生活費。

舉例來說,月薪4萬塊,如果你現在每個月能夠存下3成,也就是1萬2拿去投資大盤ETF,以美股大盤長年平均10%的年化報酬來看,20年後你可以獲得將近870萬的資產。

而且如果你還沒接近退休生活的話,你不需要急著在這時候就把它賣掉,因為全球股市長期來看趨勢是持續上漲的。

先買房還是先投資股票?我會推薦先買股票,比如說你的月薪4萬塊,如果你現在每個月能夠存下3成,也就是1萬2拿去投資大盤ETF,以美股大盤長年平均10%的年化報酬來看,20年後你可以獲得將近870萬的資產,而且你不需要在這時候就把它賣掉,因為全球股市長期來看趨勢是持續上漲的。
全球股市長期趨勢向上 / 圖片出自:MSCI

你可以每年提領假設4%,一年就有34萬的被動收入,其他資產就繼續放在股市裡。以上這個方式是出自於著名的4%法則,你可以看這兩篇文章了解:

但是如果你選擇先買房而不是先投資股票,那麼每個月的這筆錢就只能拿去繳房貸,同樣是花費20~30年的期間,不同運用收入的方式,會產生完全不一樣的結果。

假設1000萬的房子,假如有100萬的自備款,以1.3~1.4%的房貸利率來看,分攤成30年繳納,一個月要繳3萬多塊的房貸!!以大多數人的薪水來說其實是難以負荷的。

反之來說,你選擇先投資股市讓資產持續增加後,再利用這筆錢來買房就可以大幅降低你的資金壓力,因為你擁有了工作的收入和被動收入,多餘的資金還可以拿去規劃在其他用途上。

投資最大的複利效果是「時間」,也就是說你越早開始投資,你就有機會獲得更好的報酬,股神巴菲特就投資報酬率來說並不是最厲害的,但他的投資時間比誰都來得長,因此我會建議你趁早投資。

買房自住需考量3大要點

一、準備好自備款

買房時需了解頭期款和可貸款成數,買房有分預售屋、新成屋、中古屋,像預售屋和新成屋的頭期款是不得貸款的,前期要付的資金大約是2~3成,而中古屋可貸款成數大約是6~7成。

所以預售屋和新成屋建議至少要先準備好3成以上的自備款,中古屋則建議至少4成。

而中古屋雖然比較便宜,卻容易有一些隱藏成本,不過現在黃金地段的中古屋價格其實也很高,另外屋齡越高,能夠向銀行申請到的房貸成數也可能會比較低。

二、裝潢、家具、管理費用

預售屋和新成屋的屋況比較好,一般裝潢費用大約是一坪3萬,以30坪來看就是90萬,如果想省錢也可以選擇不裝潢,單靠油漆和購置家具來做擺設。

中古屋就要視屋況決定,管線可能需要重拉、廚房和衛浴等可能需重新裝潢,依不同情況所產生的費用差異會很大,每坪大約是6~8萬,30坪就是180萬~240萬。

除了裝潢跟家具費用之外,還要注意現在大多數房子都是社區大樓,為了維護公共設施、水電、清潔、保全等等,每個月還會收取一筆管理費用哦,這些都是要估算進去的。

三、房貸佔收入比重

房貸最好不要超過你每月收入的三成,如果未來升息的話,你每個月要負擔的房貸金額又會再增加,所以基本上3成已經是到頂了。

不過你也要考量剩下的七成是不是足夠你使用,否則為了買一個房子,造成你接下來的20~30年都過得很痛苦,那其實非常的不划算。

房貸計算器

現在不買房,以後會不會買不起?

最多人擔心的問題就是,如果先投資股票再買房,會不會面臨以後買不起房子的問題?

因為個股會複雜許多,不確定性也高,所以這邊股票我會以大盤ETF為主,美股大盤平均年化報酬率為10%,不過也有可能你買的那段區間股市剛好表現不好,所以保守一點抓7%,並預估在20年期間持續投入資金。

而相較房價上漲的幅度來看,下表為2011年~2021年六都房價鑑估值的變化(單位:萬元),換算成年化報酬率後是落在1.41~4.75%,先不論未來是否會上漲還是下跌,我以相同的漲幅來預估20、30年後的房價給你作為參考。

縣市

2011年

2021年

10年增幅

年化報酬

預估20年後

預估30年後

台北市

1811

2332

28.8%

2.56%

3866

4978

新北市

888

1295

45.8%

3.85%

2757

4022

桃園市

599

953

59.1%

4.75%

2411

3834.5

台中市

891

1025

15.0%

1.41%

1356

1560

台南市

587

911

55.3%

4.49%

2193

3402

高雄市

596

914

53.4%

4.37%

2150

3298

全國

847

1144

35.0%

3.05%

2086

2817.5

以新北市1,295萬的房價來看,假設你可以貸款的成數是8成,那可貸款金額就是1,036萬,所以要準備259萬元的頭期款,預計30年還完,房貸利率以1.4%來看的話,每個月要還35,259元。

同樣的金額改為放進股市的話並租房,假設房租2萬元,一樣初始投入259萬元到年化報酬7%的大盤ETF,並且每個月持續投入15,259(35,259-2萬)元,那麼30年後會變成3,756萬,跟你買房的收益就差了1千萬。

假如你賺得夠多,抑或是你想買的地區房價相對沒那麼高,讓你在繳交房貸之餘也有能力在每個月提出至少1萬塊的金額拿去投資,那其實會是一個更好的方法,達到同時兼顧買房自住與退休生活的需求。

1萬塊只是我建議的最小數值,主要還是看你預計的財務目標是多少,假設你希望30年後有2千萬,以7%的年化報酬率來看,每個月大概就要丟1萬7到股市,反推去算你能負擔的房貸是多少,進而得出你可以負擔的房價。

但是如果你光是應付房貸就不容易的話,假如買房自住並不是你現階段或是短期內的剛需,那我還是會建議你先累積資產。

剛需:剛性需求,必要的東西。

畢竟在大多數年輕人買不起房以及政府的打壓下,房價是否會以相同幅度繼續上漲是一個問號,在這10~20年,甚至是30年期間,你可以觀察房價的狀況,也可以多看一些房子,覺得價錢可以買的時候再出手,屆時透過申請房貸並固定從股票資產中提領一部分來支付。

太早買其實也會面臨許多變數,像是你未來是否會想繼續住在這個地區、台灣的政治風險高(烏克蘭就是一個非常顯著的例子,以及這次裴洛西訪台後中國的反應)等等。

太晚買則是要避免過於接近退休年齡(隨著年紀越大,可能越難承擔房貸的心理壓力),所以要如何去拿捏還是要看每個人的財務狀況和需求而定。

現在買房很難再賺價差?

因為新法規上路,目前要再透過買房賺取價差已經不再像過去那麼容易,首先是實價登錄2.0,所謂「實價登錄」是指買賣雙方在交易完成之後,要將你們所交易的總價、停車位總數&總價格做申報。

也就是說之後如果有其他人想再跟你買這間房子的時候,他們都可以從網路上查詢你當初所交易的價格,這樣自然買方就能知道賣方所開出的價格是否合理,不像過去可以輕易哄抬價格賺取價差。

買賣房子的時候如果雙方真的有意成交,會請買方交付一筆斡旋金給房屋仲介,以證明說你真的有想買房的誠意,那麼房仲就會協助在買賣雙方之間溝通協調價格。

而因為實價登錄的關係,賣方能透過這筆交易賺多少錢,買方都一清二楚,自然就很容易被買方利用這點來打壓,如果賣方想盡快賣出去,就勢必得降低價格。

再來第二個法規是房地合一稅2.0,政府會針對短期套利者課重稅,在房屋未持有滿2年的情況下,買賣所賺取的價差必須被政府扣45%的稅金,再加上一般給房屋仲介的手續費大約是4%,所以等於你賺100萬的情況下,有50萬是要交出去的。

先買房還是先投資股票?現在買房很難賺去價差,新推出的房地合一稅2.0,政府會針對短期套利者課重稅,在房屋未持有滿2年的情況下,買賣所賺取的價差必須被政府扣45%的稅金,再加上一般給房屋仲介大約是4%,所以等於你賺100萬的情況下,有50萬是要交出去的。
房地合一稅2.0 / 圖片出自:台北國稅局

而且!預售屋的持有期間不得併入實際的持有時間,也就是說房屋持有的時間不以預售屋簽訂買賣契約日為起算,而是以房屋興建完成,並且完成房地所有權移轉登記日開始起算。

假如你在110年1月買下預售屋,房子是在112年6月興建完成並登記取得房地產所有權,而你想在113年1月出售該房子,那麼你實際持有時間是從取得所有權的112年6月開始算起到113年1月,因持有期間未滿兩年,所以適用稅率為45%。

因為購買新成屋和中古屋一開始就得付清頭期款,但是預售屋一開始只需要付訂金、簽約金和開工款,大約是15%,並且後續再依照工期的階段分批繳納工程款,大約也是15%,加總起來就是房屋總價的3成,剩下的7成就是到交屋的時候再給付(缺點是頭期款跟工程款是不能夠貸款的)。

那以前課稅不重的時候就會有人透過這樣的方式,在相對不必拿出那麼多錢的情況下利用預售屋賺取價差,其實現在也還是有,只是沒有那麼好賺了。

因為預售屋前期的自備款比新成屋、中古屋來得少,所以他可能就先付完前期的費用,然後在完工之前盡快將房屋賣出。

雖然說還是有一些漏洞可以鑽,像是預售屋只有首次購入的價格會做實價登錄,後續在交屋之前的換約跟轉手買賣都不必再申報,以及在2年內賣小屋換大屋也可以全額折抵房地合一稅,不過相較過去來說對於想透過房屋賺取價差還是會困難許多。

想靠出租房屋賺取房租?

目前全台在110上半年有9.13%的低度用電住宅比率,也就是指空屋,雖然說近幾年這個數字呈現持續的下降中,但是仍有81萬宅是呈現空屋狀態,也就是說有這麼多房屋是沒有出租出去的,而新屋則有7萬多宅是待售中。

先買房還是先投資股票?現在靠出租房屋賺取房租越來越困難,目前全台在110上半年有9.13%的低度用電住宅比率,也就是指空屋,雖然說近幾年這個數字呈現持續的下降中,但是仍有81萬宅是呈現空屋狀態,也就是說有這麼多房屋是沒有出租出去的,而新屋則有7萬多宅是待售中。
6都109~110年空屋比率 / 圖片出自:內政部

同時,高房價也讓出生率越來越低,截至2021年底,粗出生率已又下降到6.6,而房價指數持續上升到117.5。

許多人認為養不起小孩、買不起房子給小孩住,所以選擇不生小孩,就這樣形成了惡性循環,國外還有研究指出房價平均每上升10%,生育率就下降1.5%。

先買房還是先投資股票?現在靠出租房屋賺取房租越來越困難,高房價也讓出生率越來越低,截至2021年底,粗出生率已又下降到6.6,而房價指數持續上升到117.5,許多人認為養不起小孩、買不起房子給小孩住,所以選擇不生小孩,就這樣形成惡性循環,國外還有研究指出房價平均每上升10%,生育率就下降1.5%。就這樣在高空屋率、出生率持續下降,以及建商持續瘋狂蓋房的情況下,想要靠投資房地產來賺取房租就變得越來越困難,你可能得面臨更長的空出租期。
房價指數與出生率關係 / 圖片出自:Ours

就這樣在高空屋率、出生率持續下降,以及建商持續瘋狂蓋房的情況下,想要靠投資房地產來賺取房租就變得越來越困難,你可能得面臨更長的空出租期。

除非是資金大戶,因為利率低導致資金無處可去,才可能為了對抗通貨膨脹而買房,那就跟一般小資族的狀況不一樣,因為他的資金多,所以房地產是他資產配置的一部分。

因為高房價的關係,目前雙北的租金投報率大約是2~3%,跟通貨膨脹率是一樣的,也就是說你的租金收入頂多能拿來對抗通膨,空出租期還得繳交基本水電費、管理費、修繕費等等,這些費用加總起來也是一筆不小的數字,再加上你還有房貸要繳,所以總結算下來其實是虧本的。

先投資股票的好處

資金門檻:相較買房,投資股票的資金門檻低,不論是美股、台股都可以零股投資,以台積電來說只要5百多塊就可以買到1股,全球市值第一大的蘋果1股也只要160多塊美金就可以買到,大約台幣快5千塊。

前期功課:買房一般會建議要看過100間房子,所以你前期就要投入大量的心力跟時間,但是投資股票可以直接選擇ETF,像是台灣的0050,一次幫你投資台灣前50大公司,而美股的S&P500,則是包含美國500大上市公司。

後續管理:買一間房子你還有後續的裝潢費、繳交房貸和管理費的壓力,但是ETF屬於長期投資,所以你買完就可以不用管它,甚至也不需要花時間看盤、選股,只要每個月或是半年將累積的存款再拿去投資就好,也就是所謂的定期定額

風險分散:買房會造成你的大筆資金卡在一個地方,沒辦法運用,而投資股票的流動性高、容易變現,也可以做好分散風險,對於一般資金不多的人來說會是比較適合的。

投資股票的風險

你可能覺得投資股票很可怕,但其實最可怕的是人,投資股票最大的風險就是「人為風險」,過去曾測試兩個人同樣投資S&P500的ETF,完全忘記有過這項投資的人所賺到的錢比另一個人還多。

因為相比房地產來說,股票的上下波動幅度大,容易造成心理不安,即便是好的標的,如果你因為無法承受下跌而選擇賣出,可能就會因此產生虧損。

或者是你來來回回的進出股市,針對S&P500過去的研究,你只要錯過其中表現最佳的10天,你的報酬就會被砍掉超過一半。

但是人為風險是可以避免的,第一就是建立好正確的投資心態,第二則是做好資產配置:

如果你過去曾有投資台股不好的經驗,可能是因為你的投資心態不正確,但也有可能是出自於台股就是很難投資,因為台灣的公司市值小,容易遭受人為炒作,隨便一個資金大戶出場,可能就造成股價大跌,我在剛開始投資的時候也因為不懂而虧損將近10萬。

但是美股不同,非常適合投資新手,美國許多公司市值都很大,要操控股價就相對困難,在全球前10大市值公司裡,美國公司就佔了8間,利用美股也可以輕鬆分散投資到不同國家。

最大的重點是美國佔全球股市58%,而台灣只佔不到2%,只投資台股將會面臨風險過於集中的問題,並不是投資一整個國家就代表很安全哦。

總結

比較項目

房地產

股票

資金門檻

高,需有3~4成自備款

低,1股僅需幾十到幾千塊

風險

高,難以分散風險

高,但是可分散風險

後續管理

定期繳交房貸

定期投入資金可加速累積財富

優點

1.有實體物、歸屬感

1.屬於資產,可以創造被動收入。

2.無腦投資ETF,不用花時間研究股票。

3.流動性高,容易變現。

缺點

1.自住房屬於負債。

2.大量資金卡住,難以運用。

3.買房前建議至少看100間房子。

4.與過去相比,較難賺價差。

5.流動性低,較難變現。

1.短期波動大,但可透過資產配置降低波動幅度。

2.人為風險高。

租屋的確可能面臨比較多問題,尤其是在你年紀大了之後,房東會更不願意租給你,所以我是贊同買房子的。

但是在你的資金不多之前,我會建議你先把錢放入股市,增加你的資產、創造被動收入,因為投資最需要的就是時間,所以越早開始投資越好,並持續定期投入資金加快它成長。

之後,你再用這筆錢來繳房貸,這樣不但可以大幅降低你的資金壓力,也可以有更多的資金拿來規劃做其他用途。

但是如果你資金多,本身就有持續在累積資產,那麼你的確可以考慮用貸款的方式將房地產作為資產配置的一部分,並利用其他資金創造更多財富。

以上就是我對先買房還是先投資股票的分享,如果你對內容有任何疑問或是想法的話都歡迎在下方留言讓我知道哦~

免責聲明:所有投資都有風險,本文為分享個人觀點,不代表任何形式投資建議,投資之前務必自行研究判斷。

相關文章:
【買美股新手入門教學】5分鐘搞懂被動投資美股,最完整懶人包
【如何做好理財規劃】6步驟帶你完成理財規劃,這步絕不能忽略
【10個簡單存錢方法】5步驟教你如何存錢,3年無痛存到100萬!

你可能也有興趣的文章

Leave a Comment