【先買房還是先投資股票】順序顛倒，錯失累積8位數財富的機會

好不容易存到一桶金，應該先買房還是先投資股票呢？現在不買房以後會不會更買不起？

先告訴你答案，我會推薦你先投資股票再買房，想知道原因以及該怎麼投資的話，我在這篇會詳細說明並作出分析比較給你看，總共會包含以下9項內容，那我們就開始吧！

• 先買房還是想投資股票？
• 我推薦先投資股票的原因
• 買房自住需要考量的3大要點
• 現在不買房，以後會不會買不起
• 現在買房很難再賺價差？
• 想靠出租房屋賺取房租可行嗎？
• 先投資股票的好處
• 投資股票的風險
• 常見問題回答

先買房還是先投資股票？

究竟要先買房還是先投資股票？首先要釐清的是，你買房是為了投資還是自住？基本上現在大多數年輕人在擁有付出頭期款的能力下，都是以有自住房為目的。

大部分出自於傳統觀念就是認為結婚的時候，有能力的話就自己買房子住是最好的，也避免年老的時候租不到房子，部分則是出自於現有租房的情況不理想，比方說房東可能不想租了、常常要搬來搬去很累等等。

但是你知道嗎？除非你是想買房投資用，否則自用住宅並不屬於資產，而是屬於「負債」，因為它並沒有辦法為你帶來收益，而且在將房貸繳清之前只會一直從你的口袋裡把錢拿走。

加上現在想要靠買房賺價差越來越困難，除非你買在具有優勢的城市和地段，未來有機會持續漲價，並且還要能夠賣出，屆時可以賺取到價差，那麼這樣的情況下它才屬於資產。

不過如果你是抱持著這樣想法的話，那你要知道買房相較投資股票來說，風險是非常大幅度增加的，因為股票的單價低、流動性高，你可以透過資產配置來分散風險，但是房地產的單價高、流動性低，大多數人只能單壓在一間房地產上，也就造成投資風險極大。

當然如果你買在六都而且又是蛋黃區，那基本上房價應該是只會越來越貴(但也不是絕對)，但是同時你要能夠負擔的成本也會大大提高，在貸款的時候你是否有這樣的還款能力也是一個問題。

我推薦先投資股票的原因

從上述的種種原因看來我會推薦你先投資股票，但這並不代表你就不能買房，畢竟隨著年紀的增加，住在自己的房子會比較安心也能自由裝潢。

在<持續買進>裡作者分享了一個很好的觀點，他說我們常常看到的問題的都是買房還是租房？但是這個問題其實應該改成：「你計畫要在什麼時候來買房？」

那先投資股票的原因是以「現金流」的角度來看，最差的現金流循環是在每個月收入進來之後，這些錢只會經過兩個地方，就是「支出」和「負債」，這些錢只會不斷流出去，只有一次性的效用、永遠不會長大，也就是窮人和中產階級的現金流。

• 不了解什麼是現金流的話，建議你先過看這篇：搞懂現金流，你與有錢人就差在這一點

而有錢人的現金流是利用收入不斷的將「資產」增加，並靠這些資產來產生「被動收入」，比方說每次薪水進來就提撥30%做投資，透過長年下來的存股，這些股票所產生的股息就可以成為你的被動收入。

或者透過被動投資ETF，在長年的投資下，未來可依股市的狀況每年把3～5%的部位變現來作為你的生活費。

舉例來說，月薪4萬塊，如果你現在每個月能夠存下3成，也就是1萬2拿去投資大盤ETF，以美股大盤長年平均10%的年化報酬來看，20年後你可以獲得將近870萬的資產、30年達到2,475萬。

而且如果你還沒接近退休生活的話，你也不需要急著在這時候就把它賣掉，因為全球股市長期來看趨勢是持續上漲的。

你可以每年提領假設4%，一年就有34萬的被動收入，其他資產就繼續放在股市裡讓他滾動。以上這個方式是出自於著名的4%法則，你可以看這兩篇文章了解：

• 【如何財富自由】用這5步驟加速達到財富自由，現在就立馬開始
• 【財富自由要多少錢】用這公式立馬得出，帶你看一生要多少開銷

但是如果你選擇先買房而不是先投資股票，那麼每個月的這筆錢就只能拿去繳房貸，同樣是花費20～30年的期間，不同運用收入的方式就會產生完全不一樣的結果。

以1000萬的房子來看，假如你有200萬的自備款，以現在至少2%的房貸利率來看，分攤成30年繳納，一個月要付將近3萬塊的房貸！！以大多數人的薪水來說其實是難以負荷的。

最可怕的是當你繳完房貸之後，你也差不多60歲要進入退休生活了，但是這個時候你卻除了這間房子之外什麼都沒有，那你要怎麼退休呢？你只能選擇把房子賣掉或者申請理財型房貸。

而到時候這間房子的價值就要取決地段的好壞和市場供需狀況，也就意味著取決於你最初挑選房地產的「能力」。

反之來說，你如果選擇先投資股市讓資產持續增加之後，再利用這筆錢來買房就可以大幅降低你的資金壓力，因為你擁有了工作的收入和被動收入，多餘的資金還可以拿去規劃在其他用途上。

投資最大的複利效果是「時間」，也就是說你越早開始投資，你就有機會獲得更好的報酬，股神巴菲特就投資報酬率來說並不是最厲害的，但他的投資時間比誰都來得長，所以我會建議你趁早投資。

持反對意見的人會說，房貸等於是讓你開槓桿投資，而且買對房子的話報酬率比投資股市更大，但是你有注意到這段話有什麼問題嗎？

用房地產賺更多的前提都是建立在「買對」上面，這就好像你要靠主動選股「選對」股票一樣，又或者是說你要成功創業一樣，當然都有人做到，問題是很不容易。

買房自住需考量3大要點

一、準備好自備款

買房的時候需要了解頭期款和可貸款成數，買房有分預售屋、新成屋、中古屋，像預售屋和新成屋的頭期款是不得貸款的，前期要付的資金大約是2～3成，而中古屋可貸款成數大約是6～7成。

所以預售屋和新成屋建議至少要先準備好3成以上的自備款，中古屋則建議至少4成。

而中古屋雖然比較便宜卻容易有一些隱藏成本，不過現在黃金地段的中古屋價格其實也很高，另外屋齡越高，能夠向銀行申請到的房貸成數也可能會比較低。

二、裝潢、家具、管理費用

預售屋和新成屋的屋況比較好，一般裝潢費用大約是一坪3萬，以30坪來看就是90萬，如果想省錢也可以選擇不裝潢，單靠油漆和購置家具來做擺設。

中古屋就要視屋況決定，管線可能需要重拉、廚房和衛浴等可能需重新裝潢，依不同情況所產生的費用差異會很大，每坪大約是6～8萬，30坪就是180萬～240萬。

除了裝潢跟家具費用之外，還要注意現在大多數房子都是社區大樓，為了維護公共設施、水電、清潔、保全等等，每個月還會收取一筆管理費用哦，這些都是要估算進去的。

三、房貸佔收入比重

房貸最好不要超過你每月收入的三成，如果未來升息的話，你每個月要負擔的房貸金額又會再增加，所以基本上3成已經是到頂了。

不過你也要考量剩下的七成是不是足夠你使用，否則為了買一個房子造成你接下來的20～30年都過得很痛苦，那其實非常的不划算。

➤ 房貸計算器

現在不買房，以後會不會買不起？

最多人擔心的問題就是，如果先投資股票再買房會不會面臨以後買不起房子的問題？

因為個股會複雜許多，不確定性也高，所以這邊股票我會以投資大盤ETF來作為舉例，美股大盤平均年化報酬率為10％，不過也有可能你買的那段區間股市剛好表現不好，所以保守一點抓7%，並預估在20年期間持續投入資金。

而相較房價上漲的幅度來看，下表為2011年～2021年六都房價鑑估值的變化(單位：萬元)，換算成年化報酬率後是落在1.41～4.75％，先不論未來是否會上漲還是下跌，我以相同的漲幅來預估20、30年後的房價給你作為參考。

以新北市1,295萬的房價來看，假設你可以貸款的成數是8成，那可貸款金額就是1,036萬，所以要準備259萬元的頭期款，預計30年還完，房貸利率以1.4%來看的話，每個月要還35,259元。

同樣的金額改為放進股市的話並租房，假設房租2萬元，一樣初始投入259萬元到年化報酬7%的大盤ETF，並且每個月持續投入15,259(35,259-2萬)元，那麼30年後會變成3,756萬，跟你買房的收益就差了1千萬。

假如你賺得夠多抑或是你想買的地區房價相對沒那麼高，讓你在繳交房貸之餘也有能力在每個月提出至少1萬塊的金額拿去投資，那其實會是一個更好的方法，達到同時兼顧買房自住與退休生活的需求。

1萬塊只是我建議的最小數值，主要還是看你預計的財務目標是多少，假設你希望30年後有2千萬，以7%的年化報酬率來看，每個月大概就要丟1萬7到股市，反推去算你能負擔的房貸是多少，進而得出你可以負擔的房價。

但是如果你光是應付房貸就不容易的話，假如買房自住並不是你現階段或是短期內的剛需，那我還是會建議你先累積資產。

剛需：剛性需求，必要的東西。

畢竟在大多數年輕人買不起房以及政府的打壓下，房價是否會以相同幅度繼續上漲是一個問號，在這10～20年、甚至是30年期間，你可以觀察房價的狀況，也可以多看一些房子，覺得價錢可以買的時候再出手，屆時透過申請房貸並固定從股票資產中提領一部分來支付。

太早買房其實也會面臨許多變數，像是你未來是否會想繼續住在這個地區、台灣的政治風險高(烏克蘭就是一個非常顯著的例子)等等。

太晚買則是要避免過於接近退休年齡(隨著年紀越大，可能越難承擔房貸的心理壓力)，所以要如何去拿捏還是要看每個人的財務狀況和需求而定。

不過我覺得重點還是要回歸到累積資產這件事情，今天如果你不趁年輕累積資產，那你到老連退休都有困難，所以你該思考的問題是如果你想要兼顧累積資產和買房，那你要努力的方向其實是想辦法去增加你的薪水，這才是唯一解。

現在買房很難再賺價差？

因為新法規上路，目前要再透過買房賺取價差已經不再像過去那麼容易，首先是實價登錄2.0，所謂「實價登錄」是指買賣雙方在交易完成之後，要將你們所交易的總價、停車位總數&總價格做申報。

也就是說之後如果有其他人想再跟你買這間房子的時候，他們都可以從網路上查詢你當初所交易的價格，這樣自然買方就能知道賣方所開出的價格是否合理，不像過去可以輕易哄抬價格賺取價差。

買賣房子的時候如果雙方真的有意成交，會請買方交付一筆斡旋金給房屋仲介，以證明說你真的有想買房的誠意，那麼房仲就會協助在買賣雙方之間溝通協調價格。

而因為實價登錄的關係，賣方能透過這筆交易賺多少錢，買方都一清二楚，自然就很容易被買方利用這點來打壓，如果賣方想盡快賣出去，就勢必得降低價格。

再來第二個法規是房地合一稅2.0，政府會針對短期套利者課重稅，在房屋未持有滿2年的情況下，買賣所賺取的價差必須被政府扣45%的稅金，再加上一般給房屋仲介的手續費大約是4%，所以等於你賺100萬的情況下，有50萬是要交出去的。

而且！預售屋的持有期間不得併入實際的持有時間，也就是說房屋持有的時間不以預售屋簽訂買賣契約日為起算，而是以房屋興建完成，並且完成房地所有權移轉登記日開始起算。

假如你在110年1月買下預售屋，房子是在112年6月興建完成並登記取得房地產所有權，而你想在113年1月出售該房子，那麼你實際持有時間是從取得所有權的112年6月開始算起到113年1月，因持有期間未滿兩年，所以適用稅率為45%。

因為購買新成屋和中古屋一開始就得付清頭期款，但是預售屋一開始只需要付訂金、簽約金和開工款，大約是15%，並且後續再依照工期的階段分批繳納工程款，大約也是15%，加總起來就是房屋總價的3成，剩下的7成就是到交屋的時候再給付(缺點是頭期款跟工程款是不能夠貸款的)。

那以前課稅不重的時候就會有人透過這樣的方式，在相對不必拿出那麼多錢的情況下利用預售屋賺取價差，但是現在已經禁止預售屋紅單轉讓了。

預售屋在還沒蓋好、正式簽約之前，你只會拿到房屋買賣的訂購單，也就是所謂的紅單，那很多投資客就會在正式簽約之前利用把紅單轉售來賺取價差。

因為預售屋前期的自備款比新成屋、中古屋來得少，所以他可能就先付完前期的費用，然後在完工之前盡快將房屋賣出，但是現在已經不行這樣做了。

想靠出租房屋賺取房租？

目前全台在110上半年有9.13%的低度用電住宅比率，也就是指空屋，雖然說近幾年這個數字呈現持續的下降中，但是仍有81萬宅是呈現空屋狀態，也就是說有這麼多房屋是沒有出租出去的，而新屋則有7萬多宅是待售中。

同時，高房價也讓出生率越來越低，截至2021年底，粗出生率已又下降到6.6，而房價指數持續上升到117.5。

許多人認為養不起小孩、買不起房子給小孩住，所以選擇不生小孩，就這樣形成了惡性循環，國外還有研究指出房價平均每上升10％，生育率就下降1.5％。

就這樣在高空屋率、出生率持續下降，以及建商持續瘋狂蓋房的情況下，想要靠投資房地產來賺取房租就變得越來越困難，你可能得面臨更長的空出租期。

除非是資金大戶，因為利率低導致資金無處可去，才可能為了對抗通貨膨脹而買房，那就跟一般小資族的狀況不一樣，因為他的資金多，所以房地產是他資產配置的一部分。

因為高房價的關係，目前雙北的租金投報率大約是2～3％，跟通貨膨脹率是一樣的，也就是說你的租金收入頂多能拿來對抗通膨，空出租期還得繳交基本水電費、管理費、修繕費等等，這些費用加總起來也是一筆不小的數字，再加上你還有房貸要繳，所以總結算下來其實是虧本的。

先投資股票的好處

資金門檻：相較買房，投資股票的資金門檻低，不論是美股、台股都可以零股投資，比方說投資台灣前50大上市公司的ETF，0050，1股只要花你100多塊台幣就可以買進。

前期功課：買房一般會建議要看過100間房子，所以你前期就要投入大量的心力跟時間，但是投資股票可以直接選擇低風險的被動投資ETF，而根據美國股市過往表現數據來看，一般投資人利用長期被動投資ETF就可以輕鬆贏過9成的專業投資人。

後續管理：買一間房子你還有後續的裝潢費、繳交房貸和管理費的壓力，但是ETF屬於長期投資，所以你買完就可以不用管它，甚至也不需要花時間看盤、選股，只要每個月或是半年將累積的存款再拿去投資就好，也就是所謂的定期定額。

風險分散：買房會造成你的大筆資金卡在一個地方沒辦法運用，而投資股票的流動性高、容易變現，也可以做好分散風險，對於一般資金不多的人來說會是比較適合的。

投資股票的風險

你可能覺得投資股票很可怕，但其實最可怕的是人，投資股票最大的風險就是「人為風險」，過去曾測試兩個人同樣投資S&P500的ETF，結果顯示完全忘記有過這項投資的人所賺到的錢居然比另外一個人還要多。

因為相比房地產來說，股票的上下波動幅度大，容易造成心理不安，即便是好的標的，如果你因為無法承受下跌而選擇賣出，可能就會因此產生虧損。

或者是你來來回回的進出股市，針對S&P500過去的研究，你只要錯過其中表現最佳的10天，你的報酬就會被砍掉超過一半。

但是人為風險是可以避免的，你應該先做好的是建立正確的投資心態。

• 【玩股票賠錢原因】8成投資人這樣玩股票賠錢，快看你中了幾個

如果你過去曾有投資台股不好的經驗，可能是因為你的投資心態不正確，但也有可能是出自於台股就是很難投資。

因為台灣的公司市值小，容易遭受人為炒作，隨便一個資金大戶出場可能就造成股價大跌，我在剛開始投資的時候也因為不懂而虧損將近10萬。

但是美股不同，非常適合投資新手，美國許多公司市值都很大，所以要靠幾個大戶操控股價就困難非常多，你光看在全球前10大市值公司裡面，美國公司就佔了8間，就知道美國公司規模大的程度是遠超越台灣的。

最大的重點是美國佔全球股市將近60%的比重，而台灣股市只佔不到2%，所以如果你只投資台股就會面臨風險過於集中的問題，因為你等於是把資產單押在一個國家的表現上，那如果台股未來表現不好，你的所有資產就會全部受到影響。

最後，假如你想利用被動投資ETF來穩定獲利，卻不知道該如何達成，我為你整理了「5個投資新手必備的獲利關鍵」，讓你即使碰到股市下跌，也能用ETF創造穩定的被動收入，現在只要在下方表格輸入你的名字和Email就可以免費領取哦！

常見問題

總結

租屋的確可能面臨比較多問題，尤其是在你年紀大了之後，房東會更不願意租給你，所以我是贊同買房子的。

但是在你的資金不多之前，我會建議你先把錢放入股市來增加你的資產、創造被動收入，因為投資最需要的就是時間，所以越早開始投資越好，並持續定期投入資金加快它成長。

等到你累積一定程度的資產之後再來用部分的資金買房，這樣不但可以大幅降低壓力，也可以確保有能力過上基本的退休生活。

但是如果你有足夠多的資金可以運用，除了透過被動投資累積資產之外還有其他錢可以做其他規劃使用，那麼你的確可以考慮用貸款的方式把房地產作為資產配置的一部分，這個是最理想的狀況。

以上就是我對先買房還是先投資股票的分享，如果你對內容有任何疑問或是想法的話都歡迎在下方留言讓我知道哦～

相關文章：
➤ 【買美股新手入門教學】5分鐘搞懂被動投資美股，最完整懶人包
➤ 【如何做好理財規劃】6步驟帶你完成理財規劃，這步絕不能忽略
➤ 【10個簡單存錢方法】5步驟教你如何存錢，3年無痛存到100萬！

免責聲明：所有投資都有風險，本文為分享個人觀點，不代表任何形式投資建議，投資之前務必自行研究判斷。